所住小区的房子,现在都没有办理房产证,是否五证齐全。物业水电什么的费用,一不交就断水断电
更新时间:2019-04-17 13:55:04人浏览
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开发商办不了房产证的违约责任 1、房产证办理受阻的原因 最为常见的原因是开发商的失误,包括建设工程证照不全、房屋销售许可程序瑕疵、文件材料递交失误甚至开发商资质不够等问题。由于此类问题导致房管局不予办理房产证,购房人当然可以选择退房,法院也应当支持。 比较普通的情形是行政机关的原因导致房产证受阻,包括不按许可时限办理许可事务、违规处理事务、索贿寻租或推诿等。遇到此类问题,法院首先排除了开发商的责任;那么,购房者是否可以直接提起行政诉讼呢?理论和实践中对比并不明确。 购房者个人原因导致房产证受阻,这类情况极为罕见,可是,在立法过程中,开发商就是依据此类情况左右了高院的司法解释,将开发商责任限定在“因出卖人的原因”之内的。 2、开发商办证受阻的违约责任 没有在规定期限内办理房产证,开发商承担违约责任的前提是:由于开发商的原因导致房产证未能按期办理,同时,还要求购房合同中双方没有特殊约定。 一般而言,开发商应当在下列期限内完成办证:合同约定的期限;在建房屋于交付使用后90日内;竣工房屋自合同订立90日内。 3、关于房产证受阻特殊约定 最高人民法院在制定房产证受阻开发商违约责任的司法解释时,给购房者留下一个隐蔽的余地,即“除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任”。可是,在现实中,开发商往往千方百计的规避该问题,糊弄购房者;甚至,有些购房者根部不知道利用该规定维护自己的权益,糊里糊涂的就签订了开发商“制作”的协议。张志胜律师给出的建议是:在签订认购书以及正式购房合同时,购房者一定要利用好开发商及售楼小姐非常迫切的心态,或者说,只有在您缴纳定金之前,购房者在开始商眼里才是上帝,此后,便一文不值了。所以,此时,购房者一定要将自己的要求写进合同,比如,约定,在本合同签订之日起300天内,开发商必须完成房产证的办理并按时交付房产证,否则,购房者有权解除合同。 4、开发商违约责任范围的缩小 司法解释中一句“由于出卖人的原因”将开发商的违约成本降到几点:行政机关的原因或者购房人个人原因,开发商均不成单责任;同时,更为离谱的是,部分法官的态度是只要开发商完成产权登记备案工作,不论房产证能否最终办理完成,开发商均无需承担违约责任。 实践中,只要开发商没能如期完成房产证的办理,他们便辩称不是“出卖人的原因”,而且,由于开发商与房管部门千丝万缕的联系,房管局往往出面保护开发商,主动揽下责任,房管局独揽责任的底气在哪里?在于法院对行政诉讼的特殊关照,一般情况下不给立案。所以,如此环环相扣,购房者作为弱势群体的处境几乎无法改变,除非如前述,缴纳费用之前在协议中写清楚,让法官没有“选择”的余地。
2019-03-22 05:43:29
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