①．依据最高人民法院的司法解释，出卖人延迟交付房屋，经购房人催告后在3个月的合理期限内仍未履行，购房人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。经购房人催告后，解除权行使的合理期限为3个月，购房人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。这3个月和1年的两个期间是不能中断、延长的期间，连续计算期满就消灭。所以，购房人在开发商逾期交房而享有合同解除权的情况下，如果决定要退房，则一定要在解除权的1年行使期限内及时行使，如果收到开发商关于是否解约的催告通知的，则应当在3个月内及时行使自己的解约权，否则会造成无法弥补的损失。

②．商品房买卖合同纠纷中，购房人可以解除合同的情形有：

第一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；

第二、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

第三、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

第四、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

第五、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

第六、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；

第七、面积误差比绝对值超过3%的；

第八、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过1年的；

第九、出卖人延迟交付房屋，经购房人催告后在3个月内的合理期限内仍未履行，购房人有权请求解除合同；

第十、由于购房人的按揭贷款合同未能订立而导致商品房买卖合同不能继续履的，以上解约权行使的期限都存在除斥期间，不能中断、中止、延长，所以购房人一定要及时行使解约权，才能维护自己的合法权益。