“楼书”承诺不兑现业主怒上法庭

    在购买商品房过程中，人们经常接到一些印制精美的楼盘介绍，法律上称之为“楼书”。

    当你被—份“楼书”引诱到售楼处、与开发商签订购房合同后发生纠纷，“楼书”在这一系列的过程中充当的是何种角色，其是何法律属性，本案作出了回答。

    虚假“楼书”

2004年“五一”节期间，一位售楼小姐向南京市民赵明发送一份“天空之都”楼盘的彩页广告。赵明来到“天空之都”售楼处，工作人员向他介绍：“天空之都”将由美国景观大师负责景观规划设计、大厦1楼建南京唯一一处高达9米的热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级俱乐部、顶层建直升机坪；业主购房届，开发商将送给每位业主6万元会所VIP储值卡，凭卡可在37、38层俱乐部享受贵宾服务。赵明以疑问的口气询问工作人员，上述承诺是否能够兑现，对方将一沓“楼书”资料递给他说：“我们讲的这些都写进了‘楼书’中，白纸黑字不会有假！”当天，赵明与“天空之都”开发商签订了购房意向书。2004年5月14日，又与开发商签订了《商品房买卖契约》，约定2006年12月31日前开发商交付所购房屋。在此期间，赵明依约向开发商支付了全部购房款。2007年初，赵明拿到新房钥匙发现，“楼书”的承诺与现实相差甚远：一楼的热带生态雨林水景大堂，一滴水没有；16楼餐厅、31楼多媒体国际会议中心空空荡荡；37、38层豪华超五星级俱乐部根本没影儿；送给业主6万元会所VIP储值卡成了一纸空文；楼顶耸立着许多柱子，连玩具直升机都放不下……

“解释权归开发商”

赵明和多名业主垒着“楼书”向开发商质询，对方指着“楼书”最后一页j行小字说：“‘楼书’已经明确载明‘仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’。双方签订的购房合同中并没有水景大堂、国际会议中心、皇家俱乐部、停机坪等设施。”业主们认为，“楼书”作为商品房介绍，放在售楼处现场供客户了解房屋品质，“楼书”的承诺应该是合同约定的一部分。开发商再次指着“楼书”上的小字说：“当初在发送‘楼书’时，我们在上面注明‘解释权归开发商’，现在我们的解释是，‘楼书’不是购房合同的一部分。”   

争议焦点

    2007年9月11日，赵明等44名业主将开发商诉至南京市中级法院，以开发商违约为由，向其索赔300余万元。

    原告认为：依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“开发商提供的广告楼书，约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开发商行为适用上述规定。

    被告辩称：“楼书”等宣传资料中关于热带生态雨林水景大堂等公共设施的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约及合同内容，即这种说明和允诺必须具体、明确，载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。

    同时，这些宣传资料必须对商品房买卖合同的订立产生重大影响，且这些设施对业主将

来的工作、生活以及商品房的价格产生影响……符合上述要件，才能构成要约。本案中的

“楼书”并不符合上述要求，且“楼书”中已告知交付的具体标准以购房合同为准。

    赵明等原告认为：“楼书”载明该楼盘设有南京唯一一处高达9米的热带生态雨林水景大堂、16楼设公共餐厅、31楼设多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级俱乐部、顶层建直升机停机坪，均十分具体。

    当时，“天空之都”周边楼盘每平米价格7000多元，而被告的楼盘却卖到万元以上，“楼书”承诺的上述内容对房屋价格起到了关键作用，开发商利用“楼书”的虚假内容抬高售价。

    开发商认为：即使“楼书”上的内容构成要约，被告的行为也不构成违约。因为“楼书”中并未明确约定上述设施交付的时间和标准。当初双方契约中约定的交房日期是交付业主购买的商品房时间，并不包含原告所主张的公共设施。

    原告表示：商品房买卖合同中约定的交房日期应包括公共设施交付的日期，被告交付商

品房时应该连同公共设施一起交付给业主。

    一审：44名业主无主体资格

    南京市中级法院认为：原告要求被告按“楼书”宣传资料中的描述向其交付的公共设施，是为全体业主服务的，即使被告“楼书”对上述公共设施的描述构成要约，但在该楼盘800多户全体业主或多数业主未形成一致意见的情况下，原告44名业主作为部分业主起诉，不具备主体资格。

    2008年11月21日，南京市中级法院一审驳回原告的诉求。

    二审：开发商违约，理应赔偿

    一审判决后，大部分业主表示放弃上诉。

    赵明坚持认为：一审判决认定事实不清。本案是一起合同违约诉讼，“楼书”是否属购房合同的一部分，法院应对此作出认定，而一审法院只作出了“即使构成要约”的含糊解释。

    一审法院审理程序错误。《民事诉讼法》第55条规定：“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利入在一定期间向人民法院登记。”而一审法院并未进行公告，却在判决书中称原告44名业主“不能代表所有业主”，但又没有说明谁能代表所有业主。

赵明等7名一审原告就本案向江苏省高级法院提起上诉。

    2009年7月29日，江苏省高级法院开庭审理此案。

    开发商认为：赵明等上诉人诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务。根据

《物权法》的规定，对于上诉公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能通过业主大会或者业主委员会的名义行使，上诉人不能代表全体业主行使上述权利。一审法院认定上诉人作为部分业主起诉，不具备主体资格正确。

    终审法院认为：开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房，由此可以认为，“楼书”中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该“楼书”应该成为购房合同内容。

    “楼书”中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是印在封底位置，字体很小，和其他内容相比不易被阅读者查看，且该文字是对提供“楼书”的开发商一方的义务限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除义务的依据。

    本案是商品房买卖合同纠纷，所涉法律关系是合同法律关系，上诉人要求开发商承担任的基础是双方签订的商品房买卖合同，其请求权基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。上诉人主张的权利基于合同中的约定，而不是上诉人分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。

    赵明等44人作为与开发商签订买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，

符合起诉条件。虽然本案起诉人数众多，但诉讼标的相同，各当事人之间存在共同的权利义务关系，属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，故本案上诉人主体适格。原审判决认定上诉人主体不适格没有法律依据，应予以纠正。

    庭审中，开发商当庭承诺将兑现加快设施的建设，开放会所、公共餐厅、多媒体会议

室等功能，并承诺业主持有的贵宾卡可在上述设施中享受贵宾服务，否则将依法承担法

律责任。

    江苏省高级法院认可开发商承诺的同时认为，上述设施与合同约定的交付时间相比已经

构成迟延交付，开发商应对这些设施承担迟延交付责任，况且承诺建设9米高的大堂只有4 米，停机坪的建设也并不符合合同约定，开发商应承担违约责任。结合开发商向上诉人发放的VIP储值卡面值为6万元，日前，江苏省高级法院作出终审判决，判决开发商赔偿上诉人每户2万元。