售房人出尔反尔 买房人获双倍赔偿
案情简介：
2007年11月12日，张某某与王某某订立一份房屋买卖协议。协议约定王某某将自己购买的位于某高档小区的一套楼房以420000元的价格卖给张某某（无产权证），该购房协议是通过房地产经纪有限公司提供中介，张某某将购买定金25000元交于该中介公司提存，同时约定，任何一方违约需向守约方赔付违约金为总房款的百分之十。2007年12月，王某某的爱人以其父母要住该房为由，向张某某表示不卖该房了，但就如何解决未达成协议。2008年2月15日，张某某和中介公司工作人员一起去看房时，发现该房已被卖给他人居住。张某某认为，被告违反约定将该房又转卖给他人，违反了此前的买卖协议，故起诉至法院要求王某某双倍返还定金50000元并支付违约金42000元。 王某某辩称：张某某所诉基本属实，但是他的房屋是贷款买的，现在没有房产证是不允许买卖的，他与张某某所签的协议属于无效协议，故不同意张某某的诉讼请求。
经法院审理查明：原告张某某与被告王某某是通过居间方房地产经纪公司签订房屋买卖协议；定金25000由房地产经纪公司暂时提存；双方任何一方违反协议，均视为违约并承担购房款10%的违约金。法院据此认为：当事人之间通过中介公司在自愿协商的基础上签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反相关法律规定应为有效，双方均应按协议履行，任何一方违反协议规定，理应承担违约责任。为此判决王某某双倍返还定金50000元，对于42000元的违约金因合同没有实际履行则不予支持。
律师点评：
依据我国《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时当事人为担保合同的订立可以给付定金，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张某某在签订购房合同时给付王某某定金25000元，现王某某违反该协议，可以适用定金法则，即应当双倍返还定金50000元。但是对于42000元违约金，法律规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说，张某某只可以选择其中之一主张权利，一个是50000元的定金，一个是42000元的违约金，显然张某某选择定金是合适的。另外，对于王某某认为该协议是无效的观点也是不正确的。因为我国《物权法》第15条已经确立了对不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则。即房屋买卖合同只是不动产物权变动的原因，该合同是否有效则依据《合同法》来认定；而物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。物权变动只能在交付或者登记后才能生效。可见，商品房买卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完全不同的法律基础之上，是两个不同的法律事实，其生效要件也完全不同。
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