《婚姻法司法解释（三）》案例之一：婚前按揭购房一定是个人财产吗？

2011年08月13日《婚姻法司法解释（三）》正式实施

案例： 张男（男方）30岁与李女（女方）26岁已经恋爱三年，2011年6月份由张男的父母支付首付款75万元，李女的父母出资20万购买96平米的两房（总房款270万，贷款180万，还款期限10年）作为婚房，由于限购李女不能买房，双方约定拿到房产证，产权人为张男，贷款人也是张男，同时双方书面约定结婚三年后，若双方有子女到女儿三周岁后，李女（女方）拥有该房产的三分之二的产权；2011年08月08日双方登记结婚，并举办婚礼，婚后双方共同还贷，2012年6月16日李女顺产一女取名张李百年；2016年由于张男有外遇，导致夫妻感情彻底破裂；

张男诉至法院，主张该房产登记其名下，贷款人也为其本人，婚后已经还贷款122.4万元，还欠银行本金和利息183.6万元，房子的市场价约460万元；要求法院把房产权判给男方所有；

女方主张，由于婚后共同还贷122.4万元，且婚后照顾家庭和女儿付出较多义务，应该根据婚姻法照顾妇女儿童的权益的原则，且根据双方的书面约定（即2015年6月16日后李女（女方）拥有该房产的三分之二的产权），要求法院判决给予女方三分之二的产权，并判决女儿由女方抚养，男方支付抚养费；

双方经过多次协商，有两点意见一致1）女儿由女方抚养，男方以此支付抚养费20万元；2）双方都同意离婚；但是对房产分割无法达成协议；根据《婚姻法司法解释（三）》法院应该如何判决呢？

答案：法院应该判决给李女三分之二的房产权，支持女方的主张。

【牛方兴律师点评】

1）           新解释实施前，老公或老婆的婚前个人财产，可以在共同生活一定年限后自动转化为共同财产。实际上，最高人民法院1993年的司法解释确实有过相关规定，“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4 年，可视为夫妻共同财产。(该解释由于2001年婚姻法的修订而失效)

2）           ”2001年修订的《婚姻法》第十八条明确规定，一方的婚前财产属于个人财产，最高法同年的《婚姻法解释（一）》明确指出，婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，不过，当事人另有约定的除外。

3）2011年08月13日《婚姻法司法解释（三）》

第七条 ：

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

根据该条第二款的规定，由于双方另有约定，且该约定双方意思表示真实，且不违反法律的规定，该约定应该得到法院的认可和支持；本案中双方书面约定结婚三年后，若双方有子女到子女三周岁后，李女（女方）拥有该房产的三分之二的产权，该约定合法有效，且该附条件的约定所付条件都已成就，即1）婚后三年内生有子女，2）等到女儿张李百年三周岁(2015年6月16日)；这两个所附条件都已成就；该约定合法有效应该优先得到法院的支持。

即法院应该判决给李女三分之二的房产权，支持女方的主张。

牛方兴律师 北京市中银律师事务所上海分所

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