2020年5月28号，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这是中国的第一部《民法典》，将于2021年1月1日施行。       民法典非常关注老百姓最贵的财产--房子，2021年1月1日以后买卖房屋的要注意了，如果不注意，麻烦很大，损失可能也很大！

（一）买房子的时候，关注房子占用土地的剩余土地使用年限，如果忽略，可能要自己掏钱买单； 

       房子都是建在土地上的，众所周知，我们国家的土地是属于国家所有或者集体所有，房屋的所有者只拥有自己的房屋对应的土地的使用权，住宅的土地使用权一般的期限是70年，70年满期后怎么办一直是全民热议的问题。这次民法典对此给出了答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期要交费。

       民法典《物权编》第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。”

     就是说我们买的房子土地使用权是70年，但是到期以后土地使用权将自动的续期；不过，续期的时候可能是要交费的，这个缴费标准在民法典里没有规定，将依照续期时的法律行政法规的规定办理，运气好，也可能到期时的法律法规不缴费，但是缴费的可能性更大。

     所以买房子的时候要小心，务必关注一下要买的房子的土地使用权期限，太短了话，大概率要吃亏，要自己花钱续期。

（二）已经设立抵押的房子可以卖，可以卖，可以卖，但是产权人卖房子必须通知抵押权人；

    民法典《物权编》第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

    民法典《物权编》第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

   这句话的意思是房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以卖房子。即设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

（三）抵押权人在抵押人卖房子的时候，如果有证据证明抵押房子转让可能损害抵押权的，可以请求用卖房款提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押权人为了实现自己的债权，要盯住产权人，如果产权人卖房子的时候要争取实现自己的债权。

估计交易中心后期肯定要出台一个和这个条款配套的规定，以便保证抵押房子的抵押权人及时获知抵押人卖房子的信息。

民法典《物权编》第406条第2款规定：“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款，向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

    就是说抵押权人知道产权人也就是抵押人要卖抵押房子的话，抵押权人有证据证明自己的抵押债权有风险的情况下，可以要求抵押人在转让房子以后，用转让的钱优先清偿他的债务。即房屋设立抵押不影响交易，但是抵押权人可以优先在卖房款中实现抵押债权的清偿。

（四）房屋共有人和产权人的近亲属享有优先于承租人的优先购买权！

    之前的法律规定承租人在出租人出卖双方建立租赁关系的房屋时享有优先购买权。民法典在承租人之前又加了两个有优先购买权的人，这两个人分别是：（1）房屋的共有人；（2）出租人也就是产权人的近亲属；

   民法典726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。即出租的房屋有共有人的话，共有之间可以直接交易，不需要征求承租人意见。出租人将房子直接卖给自己的近亲属，也不需要征求承租人的意见，直接交易即可。

  （五） 承租人的优先购买权有一个15天的行使期间，过期不候；

这个规定很好，解决了实际问题，之前的法律虽然规定了承租人的优先购买权，但是没有规定具体期间，在实践中有时会给出租人带来困扰。

民法典726条规定：出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

（六）各位卖房人和买房人，2021年1月1日以后买卖房屋在找中介时要“从一而终，”要交中介费，不要试图跳开中介私自成交逃避缴纳中介费。

很多人在买卖房子时都需要去找链家、我爱我家等中介机构提供居间服务，但是不想交中介费，他们经过中介介绍，认识买家或者卖家后，私下联系对方，最后私下跟对方成交签房屋买卖合同。还有的货币多家，找收费最低的中介成交，这样做都是为了省中介费。

同样的逃避缴费行为也发生在房屋租赁中，导致房屋中介白忙一场却无法收到中介费，有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。

民法典这次为中介说话了！

民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

也就是说，国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价，以法律条文的形式告诉这些人，你们这样做不行，得尊重中介的劳动，给人家交中介费。

总之，大家要合法的进行房屋买卖，要诚信，有契约精神，遵守民法典的规定。