1.房贷政策变化不属于不可抗力，买方退房不买，不能以不可抗力免责。

    不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，如地震、水灾、旱灾、战争、罢工等。在实践中，对不可抗力的认定是很严格的，并要与正常的商业风险区别开来。 

    2.房贷政策变化不完全适用情势变更，且法院适用情势变更须经严格的审核程序。

    情势变更的含义及规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同的。

    房贷新政中关于提高首付比例、二套房执行1.1倍利率等措施，是国家调控的常用手段。且新“国十条”出台前，各大银行已经纷纷取消利率优惠、央媒连续痛批高房价，就连本律师都撰博文批评政府不作为（房价暴涨，贫富差距扩大，政府难辞其咎！），政府调控措施呼之欲出，应当说很难够得上情势变更原则中的“不可预见”。

此外，关于情势变更的适用，最高人民法院在《最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》中明确指出，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用（情势变更）的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。因此，从法院的严格审核程序而言，以情势变更为由要求退定，是非常有难度的。

个别报道或律师同行过于绝对的指出，此种情况买方要求退定没有任何问题，本律师认为此种观点在一定程度上误导了部分购房者。

深圳方俊律师

2010年5月7日