杨秋律师

    房屋产权人与承租人签订房屋租赁合同，将其面积为23000平方米的房屋出租给承租人作为其营业用房，承租人然后依据租赁合同约定对该房屋进行装修改造。经过招投标程序，承租人最终与Y装饰装修公司签订了装修施工合同，并且双方在施工合同中约定该工程由Y装饰装修公司全额垫资施工。在Y公司装修过程中，承租人由于严重违约被房屋产权人解除了房屋租赁合同，现在承租人未对Y公司支付分文装修款，承租人也踪迹全无。在现实生活中，前述情况时有发生，那么，面对房屋产权人与工程发包人不是同一主体的情况，作为工程承包人的装修公司是否可以向房屋产权人主张对装修物的优先受偿权呢？对此类案情，笔者进行了相应的检索：

     2021年1月1日前的案件：在南通金典装饰工程有限公司与宁夏东宇实业有限公司装饰装修合同纠纷一案[（2019）最高法民终1861号]中最高法院查实宁夏回族自治区银川市某广场17号酒店14套房屋产权人为案外人，东宇公司对上述房产并不享有所有权，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条（已废止）yuan关于“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的规定，金典公司工程价款优先受偿权范围应排除东宇公司上述14套房产，即金典公司对上述14套房产的装饰装修工程折价或者拍卖的价款不享有优先受偿权。

      2021年1月1日后最高人民法院公布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，该司法解释第三十七条对原司法解释（二）第十八条进行了相应的修改，删掉了“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”，即在装饰装修工程的发包人与该建筑物的所有权人不一致的情况下，装饰装修工程承包人也可以主张优先受偿权。那优先受偿权的范围是及于整个建设工程还是仅及于装修装饰部分？全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会办公室曾提出：“装饰装修通常具有附属性，仅因装饰装修工程价款未按照合同约定进行支付便对建设工程整体进行处分，是否妥当或可行”，可见对装修装修工程优先受偿权的行使范围应当限定在装修装饰工程使建筑物增加价值的限度之内，并不及于整个建设工程。而通常情况下装饰装修工程属于添附物，根据添附规则，当动产添附于不动产时，动产的所有权被不动产所有权（或使用权）所吸收，动产所有权归不动产所有权人所有，即装饰装修工程最终由不动产所有权人（或使用权人）所有。虽然所有权人因添附而获利，但由于添附物无法分割的特性，不能单独就装修装饰物进行折价或拍卖，但在整个建筑物被折价或拍卖时，装修工程承包人有权就形成附合的装修装饰物的价款部分请求优先受偿权。