程广明律师

【典型案例】

2014年4月份，许某因购买预售商品房所需，向某银行申请贷款，双方签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称“借款合同”）一份，合同约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。后因开发商资金链断裂，房子烂尾，公司申请破产清算。许某因此也停止了向银行归还剩余贷款本息。于是某银行向法院发起诉讼。

【裁判观点】

双方对合同的解除并无异议，争议焦点是个人购房借款及担保合同解除后许某应否承担剩余贷款的还款责任。一审法院认为：许某签订合同的目的就是为了获取贷款以弥补其购房资金不足，现某银行已按约发放贷款，许某在商品房买卖合同项下应支付的购房款也得以支付完毕，故许某签订合同的目的已经实现。并且双方签订的合同中格式条款，因银行已经向借款人进行了提示和说明，合法有效。

许某主张贷款人只能向房屋出卖人某公司主张债权，许某不必继续还款以及要求某银行退还已还本息款项。依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖纠纷司法解释”）第二十一条第二款，该条款规定为“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条款规定的是房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的规定并不矛盾，许某的相关主张缺乏依据。

二审法院对一审法院的事实部分予以认定。但对争议焦点，即剩余贷款由谁来归还，给出了与一审法院截然不同的判决。有意思的是，二审法院判决的依据同样是《商品房买卖纠纷司法解释》的第二十一条第二款。同时认为双方合同约定的内容与该司法解释相抵触的，对许某不具有拘束力。

本案被称为“烂尾楼购房人不用还贷的第一案”，据笔者检索查询，早在2019年就有类似的案例，近几年零零散散的也有多起，并且终审基本都支持烂尾楼购房人无需承担剩余贷款的还款责任，所依据的皆为《商品房买卖纠纷司法解释》的第二十一条第二款。

法院可以直接引用司法解释的相关条款而不必解释，所以法院没有对该引用进行进一步说理。那么，二审法院对《商品房买卖纠纷司法解释》的第二十一条第二款的这种理解，是否符合法律的规定呢？笔者更倾向于一审法院的理解。

【作者观点】

一、由开发商向银行归还剩余贷款有违合同相对性

我们先将合同的法律关系梳理一下。购房人与开发商签订《房屋买卖合同》，购房人与银行签订《借款合同》。从法律关系来看，这两个合同是各自独立的，只是存在一定的事实关联。《借款合同》由房屋买卖合同引发，同时《借款合同》是一个约定向第三人履行的合同。这里的第三人为《房屋买卖合同》里的开发商，购房人与银行约定，由银行将所借款项直接转入开发商的银行账户，但开发商不是《借款合同》的合同当事人。

依照合同的相对性原则，当《借款合同》被依法解除后，第三人即开发商没有向银行归还前期已经接受的贷款的义务，更没有偿还后期贷款的义务。但《商品房买卖纠纷司法解释》的第二十一条第二款规定，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。笔者认为，本条款的初衷是为了促进交易的便利，而不是转移了债权债务的主体，因为没有相关法律法规的支撑。

完整的贷款返还流程本应是：当《房屋买卖合同》被依法解除后，违反合同约定的开发商应当将全部的购房款（包括银行转入的贷款）归还给购房人，并且赔偿购房人的利息损失；《借款合同》被依法解除后，购房人应当将所得贷款如数归还给银行，实现债的消灭。而《商品房买卖纠纷司法解释》的第二十一条第二款特别规定，由开发商直接向银行返还贷款，因为当时银行是直接将贷款转给开发商的。原通道返回，缩减了交易流程，节约了交易成本。

二、免除购房人剩余贷款的归还义务是对《商品房买卖纠纷司法解释》的第二十一条第二款的错误理解

如果开发商有全部的偿还能力，一二审的判决虽然截然不同，但所实现的结果是一致的。但现实中，大多数案例恰恰是开发商因资金链断裂，资不抵债，被破产清算，终局性丧失了全部债务的偿还能力。银行确定地无法从开发商那里收回全部的债权。《商品房买卖纠纷司法解释》的第二十一条第二款只对规定了对应款项的原路返回，如同一审法院认为的那样，并不能直接推导出银行对借款人债权的消灭。

二审法院认为银行对借款人因双方之间的《借款合同》被撤销而致使债权消灭，却对开发商产生了不当得利之请求权，其请求权基础是什么？《民法典》第一百一十八条第二款规定，债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。本案中，银行对开发商享有不当得利之债权自然不是因为合同、侵权行为或无因管理。《民法典》第九百八十五条规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。本案中，开发商之不当得利是因《房屋买卖合同》被解除而产生，受损失人的应当是作为合同相对人的购房人，并非是银行。

银行只是受购房人的委托将借款直接转入开发商的账户，与’先转入购房人账户，再由购房人转入开发商账户，从实际效果看，并无实质区别。直接转入开发商账户的原因，其一为简化交易流程，其二为保证专款专用，绝非仅因代为向第三人履行，即对第三人产生了不当得利之请求权。

三、银行请求开发商归还剩余贷款没有请求权的基础

构成（给付型）不当得利需要满足的要件之一是具有因果关系。“需要一方当事人取得的利益与他方当事人受到的损失之间具有因果关系，以决定谁得向谁主张不当得利”。《民法典释义》（黄薇主编 法律出版社）第1791页列举了两个例子，例一、甲出售A车给乙，乙将之转售于丙，并依约交付。在甲和乙之间、乙和丙之间的买卖合同均不成立、无效或被撤销的情况下，甲不得向丙主张不当得利请求权。因甲已将A车所有权转移给乙，丙取得A车所有权的利益，来自于乙的财产及其交付，与甲所受损失没有直接的因果关系。例二、乙向甲购买水泥修缮丙的房屋，在乙无力支付价款时，甲仍不得向丙主张不当得利的返还，因为甲已将水泥的所有权移转给乙，丙所受利益来自乙的财产，与甲所受损失并无直接因果关系。

另，王泽鉴教授所著的《民法学说与判例研究》（北京大学出版社 2019年10月）第883页亦有类似的举例：甲基于买卖契约移转A书之所有权给乙，乙所受之利益，为A书之所有权之取得，甲所受之“损害”，即为A书所有权之丧失。同理，银行受之“损害”，为购房人的贷款所得，而非开发商的购房款所得。

详言之，表面上看，银行将贷款直接转入开发商的账户，银行的损失与开发商的受益，貌似基于同一个给付行为，但实际上并不符合因果关系之要件。银行因《借款合同》被撤销遭受损失，开发商因《房屋买卖合同》被撤销所获利益。损失与受益并非基于同一个合同，难成因果关系。试想，如果仅有购房人和银行间的《借款合同》无效或被撤销，购房人与开发商间的《房屋买卖合同》有效，银行能对开发商享有不当得利请求权吗？

以上论述，基于直接因果关系说，也是通说，在不当得利的因果关系里还有“非直接因果关系说”。其基于公平理念，依社会上的一般观念加以决定。本案二审法院可能认为，依照社会一般观念，购房人房财两空，显失公平。但不考虑其它因素，银行支付的是真金白银，在开发商没有偿还能力的情况下，将返还义务限定给开发商，而将购房人从债务中解脱出来，对于银行来说，也是没有公平可言的。可能有观点认为，不当得利制度的目的旨在使受领人返还无法律依据而取得的利益，而非填补损失。购房人因开发商无法履行房产的交付义务，且无清偿能力，所得利益已不存在，则无归还之义务，银行应当向得利者请求返还。但开发商是基于合同约定取得贷款，而不是非债清偿或无偿取得，银行断无直接向开发商请求之理由。

四、合同债务人请求第三人归还贷款没有法律依据

《民法典》第五百二十二条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。

法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。

本条款中的债务人指的是合同义务人，债权人指的是合同权利人。在《借款合同》中，银行作为给付贷款的合同义务人，如果没有履行给付义务，应当向合同权利人即购房人承担违约责任，只有在约定第三人享有请求合同义务人履行给付的时候才可以请求其承担违约责任。但并没有约定，当合同被解除后，合同义务人对第三人享有不当得利请求权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十九条第二款规定，合同依法被撤销或者被解除，债务人请求债权人返还财产的，人民法院应予支持。根据本条款规定，银行有权要求购房人返还借款。而《商品房买卖纠纷司法解释》的第二十一条第二款，如果银行可以直接请求开发商归还贷款。则意味着银行既可以要求购房人归还借款，又可以要求开发商归还贷款。那么购房人和开发商就所得贷款的归还对银行承担的就是连带责任，至少也是补充责任。

而按照二审法院的判决，购房人连补充责任都无需承担。法院判决由开发商独自向银行归还归贷款，购房人无需偿还剩余贷款，突破了“合同相对性”这一基本原则，且没有法律依据的。

房地产的泡沐被刺破，烂尾楼倍增，购房人承担了全部的风险，甚至存在银行和开发商勾结设局坑害购房人的可能，对社会稳定造成很大的影响。从社会的公平正义出发，法院试图对购房人的权益做倾斜式的保护。

但是，造成这一现象的，是商品房的预售制度和金融机构对专项资金的监管缺失，并非因法律的漏洞或滞后性所致，作此判决，有脱离法律规定而迁就不合理的某些制度之嫌。