基本案情

被告梁某与原告石某不是同一农村集体经济组织的成员。1998年3月，梁某与石某签订了房屋买卖协议，协议约定：石某将自己的一处农村住房折价7万元卖断给梁某。协议签订后，梁某支付了购房款7万元，石某将上述房屋交付给梁某使用。

房屋买卖后，两家再无交集。直到去年，案涉房屋所在村适逢旧村改造，梁某作为被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在内的全部房屋及其他财产与所在街道办事处签订了《房屋货币补偿协议》，总计补偿金额237万元。

消息传出后，原房主石某的继承人认为案涉房屋系集体土地上建造的房屋，根据“房地一致”原则，农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售，城镇居民及其他农村集体经济组织成员亦不得向非本人所在集体经济组织或个人购买农村宅基地上的房屋，因此，双方签订的房屋买卖合同无效，并要求返还房屋。双方因此引发争议，石某的继承人遂一纸诉状，将梁某诉至法院。

法院审理

法院审理认为，案涉房屋系农村房屋，梁某不是石某所在村集体经济组织成员，虽案涉房屋已交付，并办理了过户登记手续，但该房地产买卖契约因违反法律、行政法规的强制性禁止规定仍应属无效。根据《民法典》，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法院认为，原被告因无效合同取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任。由于本案案涉房屋适逢旧村改造，依被告梁某此前订立的房屋征收货币补偿协议，包括案涉房屋在内的从石某处转让所得全部财产被征收，被告梁某实际已经丧失了对案涉房屋等全部财产的支配权，客观上已无法返还，故可依法按照对应拆迁补偿款折价补偿。

此外，石某明知案涉房屋无权处分，仍主动与梁某订立协议，其较梁某有较大过错，应承担较多过错责任。而作为案涉房屋初始拥有者的石某，自愿与梁某签订房地产买卖契约并交付了房屋，而且也收取了梁某按约定支付的全部购房款，在此情况下，石某又以协议无效为由主张房屋权利，有违诚实信用原则，其更应对梁某所产生的信赖利益损失承担主要责任。

最终，法院结合本案实际，判决确认双方的合同无效，石某应返还梁某购房款7万元，由于石某诉请返还房屋客观上已无可能，法院依法调整为折价补偿款。由石某承担90％的过错赔偿责任，判决梁某支付石某房屋拆迁款的10%，即为23.7万元。

律师提醒

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

非同一集体经济组织的成员，农村房屋买卖合同无效。买卖合同被认定无效后的处理：

（1）返还购房款。合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的购房款返还买受人。

（2）补偿添附价值。如果买受人在居住使用期间对房屋及院落进行装修、翻建、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

（3）按过错赔偿损失。一般情况下，买卖双方明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。