开发商出卖法院查封的房屋买卖合同无效

案情简介

 2019年2月28日，张x与xx房地产公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，张x购买xx房地产公司开发的坐落于北京市xx区xx号住房。该房屋所在的楼栋房屋所有权证号为：X京房权证x字XXXX号，房屋建筑面积为xxx平方米；成交价格为650万元。合同第三条第二款约定了付款方式：1.买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金，定金金额为20万元；2.签署本协议七日内，买受人支付第一笔首付款180万元；3.第二笔房款200万元整。买受人于办理网签手续当日缴纳；4.剩余款项于2019年6月30日前付清；5.定金和余款打入项目销售公司。合同签订后，张x按约定于合同签订首日支付定金20万元，于2019年3月4日支付约定的首付款180万元。但由于xx开发公司原因，网签手续并未在6月30日前办理成功，张x到住建委了解，xx房地产公司已经上黑名单，房屋已被法院查封。为了维护自身合法权益，张x将xx房地产公司诉至法院，1.请求法院依法判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求法院依法判令xx房产公司退还购房款200万元及利息；3.请求法院依法判令xx房产公司支付张x赔偿款20万元；

XX房地产公司辩称 , 同意解除合同，同意退还购房款200万元，不同意赔偿20万元损失，同意按照合同约定的银行同期贷款利率支付利息。

法院判决结果

一、被告xx房地产公司与张x签订《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、被告xx房地产公司给付张x购房款2000000元及利息（以2000000元为基数，按照全部银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自本判决生效之日起计算至实际履行完毕之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；

三、原告张x将北京市xx区xx号住房腾退给被告xx房地产公司，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

律师解析

房屋律师王辉认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。xx公司与张xx于2019年2月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同的标的房屋已于2018年12月28日被北京市xx人民法院予以查封，且截止一审辩论终结前，该查封措施尚未解除。故xx公司与张xx签订的《北京市存量房屋买卖合同》为无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。xx公司与张x签订的《北京市存量房屋买卖合同》被认定无效后，双方应返还因该合同取得的财产。张x为购买房屋向xx公司支付的200万元购房款，xx公司亦认可收到此笔款项，xx公司应予以返还。合同无效后，本案一并处理涉案房屋的返还问题，因张x同意将涉案房屋的钥匙交给xx公司，故法院对此不持异议。关于双方的损失，因xx公司将已被查封的房屋出售给张x，在合同履行过程中存在过错，应赔偿张x的损失。从合同履行的过程来看，张x的损失为以200万元为基数的利息损失，此项损失应由xx公司予以赔偿，对于张x要求支付以200万元为基数的利息损失的诉求予以支持。关于张x诉求的20万元损失，因无证据证明，法院不予支持。

 律师提示

    房产律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认、拆迁安置房屋纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验。通过上述案例，王辉律师提示在签订房屋买卖合同前房屋被司法机关查封的房屋买卖合同无效，合同无效后因该合同取得的财产双方应相互返还。