李鹏律师

案撰写人不会侵犯当事人的隐私，请读者请勿对号入座。以下案例参考:

一、案情简介

2023年10月，卖家委托了A中介公司出售名下一套房屋，同时，还委托了多家中介公司挂房出售，中介公司负责带客户看房、初步磋商，最终价格由卖家决定并告知中介公司，如能成交，买卖双方均需按约向中介公司支付中介费。

2024年2月初，A中介公司带有购房需求的买家看了案涉房屋，当场还签订了《浙江省杭州市买家需求看房单》，其中约定：“如甲方(买家)通过其他中介与乙方(A中介公司)介绍带看过的房屋业主成交，甲方要双倍支付乙方佣金”。之后，买家多次找A中介公司谈价，A中介公司经询问卖家后，报出销售底价为80万元，因价格未谈拢，此事不了了之。

在A中介公司带看房后，买家又在B中介公司获悉该房源，经B中介公司于2023年6月中旬与卖家沟通，最终以77万元的价格顺利成交、付款并过户，卖家、买家分别向B中介公司支付了中介费。A中介公司得知此事后，将卖家和买家诉至法院。

二、律师观点

本案中，争议焦点在于是否存在独家销售的情形,构成“跳单”的前提，是交易成就的关键原因是委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。在未签订“独家委托协议”的情况下，委托人有权选择多个中介人从事中介活动，并有权最终选择通过其中一个最满意、最合适的中介人，与第三人订立合同，不构成对其他中介人的“跳单”。

三、裁判要点

法院审理后认为，法院经审理查明，本案中，A中介公司单方制作的格式合同《物业需求看房单》中约定的须付双倍佣金的条款，属于加重一方义务、限制一方权利的格式条款，A中介公司并未对该不利条款进行明确提示或解释说明，且合同仅一份由A中介公司所持有，无法证明中介公司已尽到充分提示和说明义务，因此，该条款对买家不发生效力。

本案非排它性独家委托，卖家、买家均未与A中介公司签署过“独家委托协议”，故卖家、买家均有权同时委托多家中介机构，并自由选择最终成交的中介机构，卖家有权在中介机构的主持下自主决定最终成交价。卖家、买家最终成交的主要原因是在B中介公司的成交价格更低更有利，并未因为A中介公司的交易机会，且双方均已按约向B中介公司支付符合市场行情的中介费，因此，卖家、买家均不构成对A中介公司的“跳单”，遂作出判决:驳回原告全部诉讼请求。