颜惠律师

导读：

 最近，有不少顾问单位问及厂房租赁相关法律问题，并请我们代为审核《厂房租赁合同》，房屋租赁是日常生活中最为常见的合同，在企业运营过程中，绝大部分企业也会选择租赁厂房来进行生产经营。那么，因租赁而产生的纠纷也越来越多。小编根据实务经验整理出以下法律风险提示，以供在厂房承租的时有所参考。

一、对出租人的识别与确定

依照法律规定，合法的厂房出租人有：厂房的所有人、厂房的共有权人、厂房的转租人。

企业在承租厂房之前，首先需要确认厂房真正的产权人。如果厂房是共有状态，要避免其他共有人提出权利主张。如果企业是次承租人，需要全面了解原租赁合同，并确定该房屋所有权人同意转租等事项。

二、出租厂房的识别与确定

可以综合使用以下方法识别和确定待租厂房：

1、出租厂房的位置，需要结合房产证及有关红线图等确定；

2、出租厂房周边道路通行情况的分析；

3、出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况；

4、出租厂房是否存在抵押等情形；

5、出租厂房是否存在出租情况；

6、出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等；

7、出租厂房的配套设施，包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。

三、出租厂房的使用

在租赁合同中对厂房使用用途不要约定过于明确具体，以免企业在使用厂房过程中受到过多的限制。

企业应当在租赁合同中尽量争取承租方对出租厂房用途的合理改变权，以备将来另有所用。另外，如果企业将来可能对厂房做某些改动，要在合同签订前予以明确，并通过合同条款界定清楚。

应当要求出租人在租赁合同中保证：

1、厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰；

2、厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等，必须在约定的时间完成维修；

3、无条件配合承租方完成有关的手续。

四、租金的给付

1、定金及押金的给付需要约定清晰；

2、租金的违约金不易过高；

3、租金的调整需要明确。租金调整，需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动，必须约定清晰，防止出租方提出过高要求。

五、非双方原因导致租赁合同解除条件及补偿

1、出租厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的；

2、出租厂房因社会公共利益被依法征用的；

3、出租厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；

4、出租厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房，或者因不可抗力导致毁损、灭失的。

这一点尤为重要，特别是在江浙沪地区的企业千万不要忘记对这方面进行约定，随着经济的发展，对城镇规划的重视度越来越高，经常会遇到诸如此类情况的发生。上述情况导致合同的解除，各方如何分担风险与责任，需要通过合同条款明确约定，以此来避免遇到厂房搬迁或是拆迁等情况时束手无策，不知道如何去争取合法权益。