征地拆迁纠纷第17讲:外村人租村民的宅基地建房,土地租赁合同有效吗?
来源:张静律师
发布时间:2024-06-27
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广州张静律师解答:实践中最常见的是宅基地或宅基地房的合建或买卖合同,一般这种合同买方如果不是本村人,合同都是被认定为无效的。但如果是宅基地租赁合同呢?其实,法律并未明确规定宅基地必须租赁给本村人,所以实践中有打擦边球的嫌疑,具体宅基地租赁合同有效无效,可能不同案件中判决不一样,要看租期多长(如租期过长则可能实为买卖合同),房屋是否即将拆迁,原告的诉讼请求而定,具体请当面咨询律师。下面这个案件可供参考:地主将宅基地出租给外村租客建房,租期15年,约定如果拆迁补偿款对半分。几年后该宅基地房果然拆迁,地主起诉要求确认宅基地租赁合同无效。法院审理后认为土地租赁合同有效,补偿款应按协议分割。
判决书节选:
法院认为,涉案《土地租赁合同》有陈租客与陈地主的签名、捺印确认,是双方的真实意思表示。经审查,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应恪守履行。虽然陈租客并非《土地租赁合同》所涉土地的集体经济组织成员,有违规使用农村集体土地建房之嫌,但即便如此,也不影响陈租客与陈地主之间关于相关利益的分配约定。结合本案证据和当事人陈述,本院认定,《土地租赁合同》所涉土地系174号房对应的地址。目前,陈地主已签订了174号房的《补偿安置协议》,并取得了174号房的拆迁补偿款。由此可见,某经济社、某房地产公司已事实上确认了陈地主有权合法使用174号房所占用的土地。因此,陈地主以前述理由抗辩《土地租赁合同》无效,理据不足,本法院不予采纳。
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