租赁纠纷第52讲:承租档口后转租,转租期限超出租赁期如何处理?
广州张静律师解答:转租期不能超过租赁期限,如果超出租赁期限的,超出部分不具有法律约束力。由此造成损失的,可以要求赔偿。如下面这个案件,刘某承租赵某的档口后,转租给朱某。转租的期限超出了租赁合同期限一年多。导致刘某租赁合同到期后,档口就被收回去了,朱某无法经营了,于是起诉刘某赔偿。法院审理后认为合同解除刘某占主要责任,朱某占次要责任。判刘某把多收的租金退还,保证金退还即可。至于朱某起诉赔偿装修费、搬迁费、营业损失等,法院认为其也有过错,且无证据证明产生了这些损失,一概不支持。
判决书节选:
法院认为,刘某向第三人赵某承租涉案档口后转租给朱某使用,刘某与第三人赵某的租赁期限至2021年5月31日,刘某与朱某的租赁期限至2022年9月5日。因此,根据《民法典》第七百一十七条规定,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。朱某与刘某关于涉案档口租赁事宜签署了两份合同,第二份合同仅对租赁期限作出延长约定,租金标准及其他条款均与第一份合同一致,故第二份合同应是第一份合同的补充,刘某将涉案档口交付给朱某使用,朱某也向刘某支付了租金,故朱某与刘某之间关于涉案档口的租赁合同关系成立。由于刘某与第三人赵某之间的租赁期限届满,场地管理方第三人长某公司在2021年5月31日收回涉案档口,该事实从朱某、刘某提交的微信聊天记录证据可予认定。刘某明知其与第三人赵某之间对涉案档口的租赁期限,但仍与朱某签订超过该期限的租赁合同,导致其与朱某的租赁合同不能继续履行,刘某负有主要责任。据此,本院依法确认朱某与刘某签订的两份《档口租赁合同》于2021年5月31日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。朱某要求刘某退还未履行租期的租金18250元有理,本院予以支持。另,刘某应将该保证金10000元一并退还给朱某。
关于朱某主张的装修损失、搬迁费、营业损失及律师费用请求,虽然刘某对合同解除后果负主要责任,但根据双方微信聊天记录反映出朱某作为次承租人,是知晓租赁期限对其产生的风险,而抱着对刘某有优先承租权的侥幸心理,未尽到自身的谨慎义务,朱某对此亦有一定责任,而且朱某没有充分证据证明对涉案档口有装修事实,以及产生搬迁费用及营业损失等事实,鉴此朱某上述诉讼请求理据不足,本院不予支持。
相关法条:
《民法典》第七百一十七条:承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。