广州同村村民间的宅基地房抵押合同有效吗?
律师解答:有效的。同村村民之间的宅基地买卖合同是有效的,同样道理,抵押合同也是有效的,但能否办理抵押登记就不一定了。一般不可以,但不排除多年前有人办了抵押登记的情况,毕竟早些年的宅基地管理比较混乱。如下面这个案件,同村村民之间借款,用宅基地做抵押,后债务人不能还款,债权人就用宅基地折抵欠款,并在上面盖了6层楼的房子。后债务人起诉抵押合同无效,法院就判决驳回债务人的诉讼请求。
判决书节选:
法院认为,曾原告向曾被告借款,并以案涉土地使用权作抵押将案涉土使用证交给曾被告,曾原告借到曾被告9万元后,向曾被告出具《借据》,确认上述借款及抵押事实,系曾原告真实意思表示,本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈担保法〉(已失效,现为《民法典》)若干问题的解释》第五十七条第一款规定:“当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”曾原告主张《借据》抵押条款违反上述禁止流质抵押的规定而无效。对此,法院认为,首先《借据》约定:“如到期不还清借款由曾被告全权处理以上抵押物”,即该《借据》并非约定借款到期后案涉土地使用权转移给曾被告,而是约定曾被告可以处理该土地使用权,即没有剥夺上述借款到期后曾原告对案涉债务进行结算、清算的权利,该约定并不违反流质抵押的禁止性规定。其次,上述担保法司法解释第五十七条第二款规定:“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时,抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。”本案中,借款到期后,曾原告并未向曾被告归还案涉借款本息,其以案涉土地使用权交给曾被告折抵案涉借款并不违反上述规定。再次,借款到期后,曾原告以案涉土地使用权折抵其欠曾被告9万元及利息符合当时物价水平,并不违反公平原则,且在曾被告实际占有使用案涉土地并重建6层楼房屋后长达16年时间里,没有证据显示曾原告对此提出异议,可见曾原告是认可案涉交易的。综上,曾原告要求确认《借据》中关于抵押部分无效的主张,本院亦不予支持。