李娅莉律师

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在当今社会，越来越多的年轻情侣在筹备婚姻时选择共同出资购房。然而，当感情发生变化，双方决定分手时，这套曾经承载着美好愿景的房屋往往会成为双方的争议焦点。本文将结合最高院裁判案例，探讨双方以缔结婚姻为目的共同出资购房并将房屋登记在一方名下，分手时如何确定返还数额？

裁判要旨

双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。

案情简介

王某、姚某曾系恋爱关系。王某未取得北京市商品房购房资格。2012年6月（恋爱期间），姚某与案外人卖方及某房产经纪公司签订了《北京市房屋买卖居间合同》，以姚某名义购买了涉案房屋，房屋总价款380万元、居间费4.3万元、各种税费共计20.25万元。2012年6月27日，姚某银行借记卡收到了两笔汇款，金额为100万元和150万元（此笔款项为王某之父王某某汇来的房款）。2012年6月28日,姚某向卖方账户支付购房款2297500元，其余款项20.25万元用于支付各项税费。2012年6月30日,王某转账向卖方支付购房款197310元。2012年7月2日,姚某向银行贷款100万元，贷款期限为360个月。同日，涉案房屋登记在姚某名下。2016年11月1日，王某起诉姚某所有权确认纠纷一案，要求确认王某为涉案房屋共有权人。

北京市东城区人民法院于2017年4月17日作出（2016）京0101民初20342号民事判决，驳回王某的诉讼请求。该判决认定:“根据已经查明的事实,王某向卖方支付购房定金20万元，支付购房款197310元，并向居间方支付居间费4.3万元。姚某称上述三笔款项系王某代姚某所支付，对此，王某不予认可，姚某亦未提供证据予以证实，故对姚某该项主张不予采信。王某之父王某某向姚某转账150万元，在转账时备注为‘房款’,转账时间为2012年6月28日，与姚某向卖方支付房款时间相契合，故对王某所提该笔款项系购房款的主张，予以采信。现姚某称该笔款项系王某某对姚某的赠与，但未能提供充分的证据予以证明，故对姚某该主张，不予认可。购买涉案房屋时，王某、姚某尚处恋爱期间，并有结婚意向，二人共同出资购买涉案房屋。虽涉案房屋产权证登记在姚某一人名下，仍应认定涉案房屋由王某、姚某共同所有。但由于王某未取得北京市购房资格，无法成为涉案房屋所有权人，故王某要求确认其为涉案房屋共有权人的诉讼请求，不予支持。王某可就出资款及其他权益，另行主张。”上述判决作出后，王某、姚某均未上诉，已于2017年5月12日生效。

　　后王某向一审法院起诉，请求：1.判令姚某按照王某购房的出资比例67.16%返还王某购房出资款及相应的增值收益；2.案件受理费由姚某承担。

　　北京市东城区人民法院于2018年5月16日作出（2017）京0101民初13910号民事判决：一、姚某于判决生效后30日内返还王某购房出资款及相应的增值收益共计506.93万元；二、驳回王某其他诉讼请求。宣判后，姚某不服一审判决，提出上诉。

　　北京市第二中级人民法院于2018年8月22日作出（2018）京02民终6413号民事判决：驳回上诉，维持原判。

最高人民法院提审本案，并于2023年2月15日作出（2022）最高法民再166号民事判决，认为一、二审法院认定案由不当，予以纠正，本案应为婚约财产纠纷；对姚某返还数额予以改判。判令：一、撤销北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6413号民事判决及北京市东城区人民法院（2017）京0101民初13910号民事判决；二、姚某于本判决生效后30日内返还王某350万元；三、驳回王某的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效判决认为：《中华人民共和国民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻缔结过程中一种重要的民间习俗。订婚后的各项财产安排均是以缔结婚姻为最终目的。在双方缔结婚姻的目的无法实现的情况下，一方因此给付的财物，接受方予以返还，符合习惯做法。本案中，房屋在购买后存在自然增值，双方对于该部分增值收益归属产生争议，当属婚约财产纠纷。基于该类纠纷的法律性质，本案要考量两个方面的因素：一方面，双方系自由恋爱，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；另一方面，双方购买涉案房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。因此，双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。据此，本院综合本案上述全部案件事实及理由，酌定由姚某返还王某350万元。

律师评析

恋爱中共同购房，不同于一般的投资购房，它蕴含的更多是两人对未来婚姻生活的美好憧憬，而非单纯追求资产的增值。若双方未能步入婚姻殿堂，那么在处理房屋分配问题时，应秉持公平原则，全面考量双方在购房过程中的实际投入、房产的增值情况、日常的使用与维护，以及相关政策对双方的影响。

为确保恋爱期间共同购房的权益得到妥善保护，律师建议在购房之初，双方应深入沟通并明确房产的归属、分配原则，以及当一方无法继续承担房款时的应对策略。这些约定应落实到书面协议中，或是通过聊天记录等有形方式记录下来。在未来可能出现的争议中，这些书面记录将成为判断双方真实意愿与权益分配的关键依据。

此外，对于没有购房资格的情况，律师鼓励双方在房产交易与登记时，应当坚守诚信原则。通过书面协议等方式，清晰界定彼此的权利与义务，从而为未来可能出现的纠纷筑起一道预防屏障。