胡继敏律师

案情简介：

购房人张先生于2021年从开发商处购买了一套房屋，但一直没有办理过户登记。2023年，张先生发现门上被法院张贴公告，该房屋被法院查封，并将进入拍卖程序。张先生前往法院了解得知由于开发商欠付债务不能履行被法院强制执行，法院依法对开发商名下的不动产进行司法查封。张先生万分着急，寻求律师帮助。

律师解析：

实务中，购房人在向开发商购房后，一般并不急于办理房产证，认为开发商交房了就没有风险了。有些购房人已经入住几年了还没有去找开发商办理房屋过户手续。近几年，因房地产行业不景气，开发商经常会出现欠债不履行的情况，有的开发商甚至面临破产的局面。当开发商不履行法院生效文书被强制执行时，购房人还没办过户的房屋就面临被当作是开发商的资产被查封、拍卖的风险。

当购房人购买的房屋因出售人原因被法院强制执行时，购房人应当立即通过申请执行异议的方式来进行阻断、对抗执行。购房人需提供该房屋应属于购房人的合法财产证据（如购房合同、付款证明、入住证明等），还需说明未办理过户手续并非购房人的原因，并提供相应证据。

法院收到购房人的执行异议申请后，一般只做形式审查，法官有时并不组织开庭就会作出驳回异议的裁定。购房人应在收到被驳回的裁定后立即向法院申请执行异议之诉。在执行异议之诉中，法院会进行全面的审查，并确认购房人提供的证据材料是否足以阻却执行。

律师提示：

1. 购房人在购买房屋后应及时办理房屋过户登记，如果是期房或其他原因无法办理过户登记，应及时办理预告登记。如果购房人所预购的商品房没有办理预告登记，其物权仍在开发企业名下，当法院进行司法查封时，没有办理预告登记的购房人，所预购的商品房也会被查封。如果购房人办理了预告登记，虽然没有实现物权的确权，但也在法律上请求了物权，在司法查封时就不会对已经办理预告登记的房屋进行查封。

2. 如购房人购买的房屋未及时办理过户，因出售人欠债原因被法院强制执行时，购房人应第一时间寻求专业的律师帮助，配合律师提供相关证据，向法院申请执行异议。

3. 如执行异议申请被法院裁定驳回后，切忌应在15日内提起执行异议之诉，如未在规定时间内提出的，即便有足够的证据，也可能丧失救济途径。