昨天，有朋友咨询道：“我家的门面房要拆除了，是个便利店超市，但是征收人的人说按照住宅补偿标准补偿，我觉得很不合理啊。律师，我应该怎么办？”下面小编就住宅用房用作商用的房屋在征收中应当如何补偿做一些介绍。

目前，我国根据房屋用途的不同将房屋分为商用房和住宅用房，房屋的性质在房屋登记薄以及房产证上均有记载。两种房屋的用途不同，因而其在拆迁中的补偿标准一定是不同的，一般来说住宅用房的补偿标准要低于商品用房，但是实践中存在登记记载的是住宅而实际却用于商用的现象。根据小编的工作经验，这种情形还挺常见，所以接下来小编做一个具体的分析。

一、什么是“住改商”

所谓的“住改商”是指将住宅用作生产经营使用，依法取得了营业执照手续，且正常进行税务登记和缴纳税款，但是没有对房屋的性质进行变更登记。

二、“住改商”合法吗

任何一项权利的行使都必须有请求权基础，通俗地说，在征地拆迁中被征收人想要按照商用房标准获得补偿，则其被征收房屋需要是合法的商用房。那么实践中存在的“住改商”是否合法呢？《物权法》第十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理归约外，应当经有利害关系的业主同意。”据此，住改商没有被法律明确禁止，一般来说，只要周围邻居对生产经营没有提出反对意见且生产经营没有违反法律法规和管理规约的规定，则住改商就是合法的。


三、“住改商”如何认定

对于“住改商”房屋性质的认定，各地要求不同。常见的有三种方式：一是严格按照登记记载，只有登记的是商业用房，实际用途也是商用房才会被认定为商用房；二是按照实际用途，即不管房屋登记记载的性质，只要实际用于商品经营就认为是商业用房；三是将登记记载与实际用途结合起来，按照登记的性质补偿，再根据实际用途补偿停产停业损失。

四、启示

通过上述讲解，小编认为广大朋友需要注意如下几点：（1）住宅用房用作商业用房时最好办理变更登记，这样在征收中就不会遇到按照住宅用房补偿的风险；（2）如果住宅用房已经用于商业经营，经营者一定要保存好相关证件，比如营业执照、完税证明等，以此来证明房屋的用途商业用房；（3）了解当地关于商业用房认定的相关法律规定，提前想好应对措施；（4）对自己不懂得法律问题可以向专业人士寻求帮助。

内容来自网络如有侵权联系删除