承租的房屋未取得房产证租赁合同是否无效？
来源：宋长贵律师
发布时间：2015-10-21
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潘某2013年7月承租了一套一居室住房，租金按季支付，每月3700元。因租房时担心房东频繁涨价，潘某与房东约定了两年的租期，并约定一方擅自解约时应按三个月租金的标准向对方支付违约金。没想到，租房不久潘某就换了工作单位，因上班较远，潘某向房东提出解除合同，但房东表示除非潘某依约交纳三个月的租金作为违约金，否则其不同意解除合同。潘某无奈继续承租了该房屋。交纳第二笔租金不久，潘某得知该套房屋当初是房东购买的预售商品房，至今尚未取得房产证。潘某喜出望外，决定以此为理由要求法院确认双方签署的房屋租赁合同无效，并让房东返还剩余租金。那么，潘某关于租赁合同无效的主张是否成立？
【宋长贵律师说法】房屋租赁合同的效力取决于租赁房屋是否为依法经过批准建设的房屋，而不是以是否取得了房屋所有权证为标准。本案中潘某要判断房屋租赁合同的效力，需要其首先从原开发商处查验该房屋是否取得了《建设工程规划许可证》，如果承租房屋具备该证件，说明该房屋是经批准合法建造的，即便房东目前未取得房产证，但作为已购的预售商品房，该房屋将来是可以取得房屋所有权的，因此，潘某仅仅以房东未取得房产证为由，主张房屋租赁合同无效是难以得到支持的。
宋长贵律师提醒租房者，根据最高人民法院相关司法解释的规定，判断房屋租赁合同是否有效应以出租房屋是否取得了《建设工程规划许可证》为准，而不是以房屋是否取得了《房屋所有权证》为准。
【宋长贵律师说法】房屋租赁合同的效力取决于租赁房屋是否为依法经过批准建设的房屋，而不是以是否取得了房屋所有权证为标准。本案中潘某要判断房屋租赁合同的效力，需要其首先从原开发商处查验该房屋是否取得了《建设工程规划许可证》，如果承租房屋具备该证件，说明该房屋是经批准合法建造的，即便房东目前未取得房产证，但作为已购的预售商品房，该房屋将来是可以取得房屋所有权的，因此，潘某仅仅以房东未取得房产证为由，主张房屋租赁合同无效是难以得到支持的。
宋长贵律师提醒租房者，根据最高人民法院相关司法解释的规定，判断房屋租赁合同是否有效应以出租房屋是否取得了《建设工程规划许可证》为准，而不是以房屋是否取得了《房屋所有权证》为准。
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