王昱谊律师

因为经常办理一些商品房买卖合同纠纷案件，因此在办案过程中自己就积累了一些办案心得，现总结一下，希望对大家有帮助。

一、商品房认购书的签订。

商品房认购书的签订只是开发商和购房人约定将来一定期限内签订正式合同的意思表示，属于一种独立的合同，这种合同一般是开发商单方提供的，签了这种合同，如果购房者不注意的话，就会给自己赋予必须签订正式合同的义务，其实这个问题是可以避免的，购房者在这个认购书中可以约定：“在本协议约定的签订正式合同的期限内双方就正式合同条款进行协商”，这样可以避免将来不能签订正式买卖合同时购房者的违约情形，另外还要注意的是在协商过程中尽量在认购书上留下协商的证据。

二、关于定金的问题。

一般情况下，如果购房者不能在约定的期限内签订正式合同，则定金不予退还，但如果购房者能够证明在约定的期限内对正式合同条款进行协商，但没有协商一致，则可以要求返还定金的。这里还有一个问题就是认购书中写的是“订金、认购金、押金”之类的，要注意所表达的方式，如果认购书中有定金的表达方式，一般会推定为属于定金的性质，这样的话就需要购房者自己注意，如果没有确定把握要买房时，一定不要轻易缴纳定金。
三、开发商预售的条件。

经常会遇到咨询开发商需要具备的五证的情况，先说一下开发商应具备的五证包括：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证。开发商只要具备了这五证，就可以预售商品房了。

四、开发商预售的广告宣传。

开发商在预售商品房时都会进行一定的对外宣传，根据《合同法》以及最高院关于商品房买卖合同纠纷适用法律问题的司法解释，这种广告宣传和宣传资料属于要约邀请，但在某种特定情况下该要约邀请可以作为商品房买卖合同的内容，如果规划内容和商品房内容与宣传资料不符的话，购房者可以依法追究开发商的违约责任。

五、房屋以及相关配套实施质量问题。

这个问题由于《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》以及商品房质量保证和说明的规定是有区别的，因此较为复杂，在实践中要根据具体情况予以分析。

六、面积差的处理问题。

商品房买卖合同中约定的面积都是预测面积，是房产测绘部门根据开发商的规划和设计进行的预测，不是实际建筑面积，因此，在商品房竣工验收合格后，房产测绘部门会重新对房屋建筑面积进行实际测量，这样就会产生误差，根据最高院关于商品房买卖合同适用法律的司法解释的规定，（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

七、另外现在开发商一般会在签订合同的同时要求购房者签订一份补充协议，该协议中可能会对正式的购房合同做出改变，很多购房者对此不谨慎，内容没看清的前提下就签字了，这样是非常不利的，开发商有时正是利用当事人的这一点，因此在补充协议中将一些正式合同中的内容变更，如果购房者签名了就会承担不利后果。

八、另外对于违约责任部分，购房者一定要注意权利义务应该相对应。很多开发商都会对自己的违约责任约定的赔偿比例较少，对购房者的赔偿比例却约定的很高，因此在签订合同时一定要瞪大眼睛仔细看，和开发商要多协商，多争取自己的权益。