上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0117民初12975号

原告(反诉被告)：古某某，男，，汉族，住上海市黄浦区。

委托诉讼代理人：李军桥，上海明伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邱江霞，上海明伦律师事务所律师。

被告(反诉原告)：XXX，女，汉族，住上海市松江区。

委托诉讼代理人：XXX，上海市益昌律师事务所律师。

原告古某某与被告XXX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告XXX下落不明，本案转为适用普通程序审理，并以公告方式向被告送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。2016年12月7日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告古某某及其委托诉讼代理人李军桥到庭参加诉讼，被告XXX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。嗣后，被告XXX向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并于2017年1月16日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)古某某及其委托诉讼代理人李军桥、被告(反诉原告)XXX的委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告古某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款200,000元。事实与理由：原告经案外人介某与被告相识，并就购买被告方名下坐落于上海市松江区茸平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)达成合意，原告于2015年3月13日支付首期购房款200,000元，并约定签约当天被告将系争房屋钥匙交付给原告。双方于2015年3月21日签订了《房屋买卖合同》。然合同签订当天，被告以未带钥匙为由暂未交房，后经多次联系，被告均拒绝交付钥匙。原告亦多次通过电话联系被告，要求签订正式的房屋买卖合同，并愿意一次性付清剩余购房款，但被告均不予理睬，并将系争房屋挂牌出售。因原、被告协商未果，遂涉诉。

被告XXX辩称：同意解除系争房屋买卖合同，不同意返还购房款200,000元。因原、被告已在合同中明确约定，如原告未能在约定期限内付款，上述款项将作为违约金扣除，现合同因原告未能在约定期限内付款而解除，故原告应承担相应的违约责任。

被告XXX向本院提起反诉请求：判令被告将原告已付购房款200,000元作为违约金予以没收。事实与理由：2015年3月21日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以970,000元的价格购买被告名下的系争房屋，首付款为200,000元，余款2016年9月前全部付清。合同同时约定，如原告未按照合同约定时间付清余款，首付款200,000元被告有权当做违约金全部扣除。合同签订后，原告在依约支付200,000元后再无支付余款的意思表示，并在合同履行期限届满前提起诉讼，要求解除房屋买卖合同、返还首付款。被告遂提出上述反诉请求。

原告古某某针对被告XXX的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告不存在违约行为，反而是被告违约将系争房屋挂牌出售和出租。即便原告应承担违约责任，鉴于房价已经上涨，被告并无任何损失，故请求对于违约金进行调整。

经审理查明：系争房屋权利人为被告，建筑面积49.26平方米，房屋类型为办公楼。

2015年3月13日，原告通过银行转账方式向被告支付购房款200,000元。

2015年3月21日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以970,000元的总价款购买被告名下的系争房屋。合同约定，“乙方向甲方购买房产，房价款97万，首付20万元(贰拾万元整)，余额2016年9月全部付清，中间如乙方本人问题，前期贰拾万元取消。乙方如要未按照合同约定的时间付款，以上首付20万元整，甲方有权当作违约金全部扣除”。

庭审中，原、被告一致确认，就系争房屋原告现仅支付200,000元购房款。

原告提交落款日期为2016年6月2日的《律师函》一份，其上载明原告经案外人XXX介某，与被告就系争房屋买卖事宜达成合意。并约定签约当日交付钥匙视为交房，然被告未按约交房，且经原告多次催促仍怠于履行，故函告被告及时履行以下义务：1、收到函件后三日内将房屋及钥匙交付给原告。2、收到函件后七日内与原告签订正式的《上海市房屋买卖合同》。被告表示不认可上述函件的内容，并认为双方对交房时间并未约定，其亦从未收到过上述函件，原、被告关系比较密切，原告不可能联系不上被告。

原告另提供网页打印单一份，以证明被告曾在2016年5月21日委托中介出售系争房屋，系被告方违约。被告对上述证据真实性没有异议，但认为其委托的内容并非出售而是出租，在2016年9月前其作为系争房屋产权人有权出租。

以上事实，有上海市房地产登记簿、房屋买卖合同、银行转账凭证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律或行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。现原告要求解除上述《房屋买卖合同》，被告亦无异议，本院予以确认。双方的主要争议焦点在于解除合同系谁的违约行为所致。原告认为被告未按约交付房屋钥匙、签订正式的房屋买卖合同，构成违约；被告则认为原告未按约支付房款，构成违约。现根据查明的事实表明，原、被告所签的《房屋买卖合同》中对于房屋交付时间、签订正式的房屋买卖合同等事宜均无明确约定，原告亦未举证证明双方曾就签约之日即交付系争房屋钥匙，以及何时签订正式的房屋买卖合同等事宜达成过合意，故原告主张解除合同系被告违约所致，缺乏依据。对于房屋交付、签订正式的房屋买卖合同等事宜，原告应本着诚信履约的态度，积极与被告磋商，而非单方指定日期，然原告在向被告发送的函件未送达后，并未积极通过其他方式与被告联系，反而在《房屋买卖合同》约定的原告应于2016年9月付清购房余款770,000元之前，以诉讼的方式要求解除合同，原告的该行为表明其不再继续履行合同。因此，导致合同解除系原告违约所致。

合同解除后，被告应将原告已付购房款200,000元返还原告，同时，被告有权主张相应的违约金。对于违约金的标准，鉴于原告称被告主张200,000元的违约金标准过高，要求调整，故本院兼顾被告的实际损失、当事人的过错程度、合同履行情况以及预期利益等因素，酌定确定违约金为50,000元。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告(反诉被告)古某某与被告(反诉原告)XXX于2015年3月21日就坐落于上海市松江区茸平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；

二、被告(反诉原告)XXX于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)古某某购房款200,000元；

三、原告(反诉被告)古某某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)XXX违约金50,000元。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4,300元，反诉案件受理费2,150元，合计诉讼费6,450元，由原告(反诉被告)古某某负担1,050元(已付)，由被告(反诉原告)XXX负担5,400元(已付2,150元，余款3,250元于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　XXX

审　判　员　　XXX

人民陪审员　　XXX

二〇一七年二月二十三日

书　记　员　　XXX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。