孙心远律师

2008年6月19日，李某向徐某借款30万元。后因李某未按时归还欠款，徐某诉至法院，经调解，李某归还徐某借款本金30万元并支付利息。调解书生效后，李某未履行给付义务。2010年8月9日，徐某向法院申请强制执行。经查，2008年7月18日，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》约定：李某将商品房一套转让给曹某，转让金额30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元由曹某负责偿还；在银行按揭还清后，李某必须配合曹某办好房产过户有关手续。因曹某至今每月都在归还按揭贷款，故双方一直没有办理房屋过户手续。2010年8月9日，法院依徐某申请查封了该套房屋，曹某向法院提出执行异议，认为法院查封的房屋属于其所有，且实际占有和管理了该房产，请求法院中止对该房产的执行，并解除查封。

【分歧】对该房产能否强制执行，有两种不同意见。
第一种意见认为，房屋买卖未办理过户登记手续，本案所涉房屋的所有权人仍为被执行人李某，曹某提出的异议不能成立，法院应裁定驳回曹某的异议。因此，法院可以强制执行。

第二种意见认为，李某与曹某之间的《二手房屋转让合同》应属合法有效，而且曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。

丁德峰律认为要解决本案房屋能否执行，需要理清两个问题：第一个问题是曹某在购买房屋时是否善意。这个需要综合判断，仅有以上材料是不能予以定论的，如果曹某非善意购买，买卖合同同无效，属于以合法行为掩盖非法目的。第二个问题是房款是否付清。根据银行按揭的描述来看，房款是付清了。如果曹某是善意的第三人，且房款付清了，可以适用《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。至于银行按揭没有还清，那是曹某和银行之间的问题，二者属于不同的法律关系，不影响是否支付全部价款的认定。